Năm 2021, thị trường vài lần chứng kiến giá đất tăng dựng đứng trong những cơn sốt mà thật ít, ảo thì nhiều.
Đầu năm 2021, đất nền ở xã Tân Lợi, An Khương (tỉnh Bình Phước) đột ngột sốt nóng trước thông tin "sắp có quy hoạch mở rộng sân bay Técníc Hớn Quản". Một mét ngang mặt tiền ở các tuyến đường liên xã được thổi lên 350-500 triệu đồng, thậm chí 600 triệu đồng từ mức 60-70 triệu đồng. Đất nông nghiệp nằm sâu bên trong đường cũng được chào bán với giá 2-3 tỷ đồng một sào.
Nhưng chỉ ít lâu sau, giá đất nhanh chóng hạ nhiệt, giảm 30-40% so với giai đoạn cao điểm nhưng không còn cảnh nhà đầu tư tấp nập đặt cọc, nhiều người cũng ôm trái đắng vì không kịp thoát hàng.
Rao bán đất ở xã An Khương, Bình Phước hồi đầu năm. Ảnh: Phước Tuấn
Câu chuyện ở Bình Phước được xem là cơn sốt đất ảo đầu tiên của năm 2021. Giá đất sốt nóng sau đó tiếp tục diễn ra trên diện rộng. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên & Môi trường cuối quý I, sốt đất xảy ra ở vùng ven Hà Nội, TP HCM, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hoà Bình, Phú Thọ, Đồng Nai, Bình Dương, Thái Bình, Cần Thơ, Hải Phòng, Bắc Giang.
Giữa năm, cơn sốt này phần nào bị chững lại trước làn sóng Covid-19 cũng như động thái siết thị trường của các cơ quan quản lý. Tuy nhiên, giá đất lại bắt đầu có hiện tượng sốt trở lại tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Khánh Hoà, Quảng Trị vào các tháng cuối năm.
Đặc điểm chung của những nơi sốt đất xuất hiện là có thông tin liên quan đến quy hoạch đô thị, giao thông, nâng cấp các đơn vị hành chính từ huyện lên quận, thành phố, xã lên phường.
Giới đầu cơ gom hàng, gom đất vì kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Kể từ khi có chủ trương quy hoạch, đất xung quanh dự án bắt đầu được giá. Mức giá thông thường sẽ lần lượt tăng thêm khi quy hoạch được phê duyệt, dự án được hình thành, triển khai, hoàn thành.
"Hầu hết trường hợp, giá đất trong vùng khi dự án hoàn thành thường tăng gấp 10 lần giá trước khi có chủ trương quy hoạch", ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường từng nhận xét.
Tuy nhiên, khi đánh giá những cơn sốt đất, ông Võ cũng nhìn nhận, hầu hết thông tin quy hoạch liên quan đều mới là chủ trương, chưa có gì rõ ràng. Điều này đã tạo thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
Hiệp hội Môi giới bất động sản cũng lưu ý, phần nhiều trong số các thông tin quy hoạch được tung ra như hồi đầu năm là tin đồn, tin không đúng sự thật. "Thậm chí có những trường hợp lợi dụng ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng, lôi kéo các nhà đầu tư", phía hiệp hội cho biết.
Việc tạo sốt đất, mà phần lớn là sốt đất ảo, về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm tạo sốt cò mồi, đầu cơ, và một số ít người may mắn. Còn đa số nhà đầu tư, đặc biệt là những người vào càng sau, sẽ càng chịu thiệt khi mua với giá cao vượt xa giá trị thực tài sản.
"Cứ 100 tay ngang vào thị trường khi sốt đất thì 80 người chạy theo đám đông bị chôn vốn, thất thoát tiền, thiệt hại lớn", ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG Group nói. Theo ông, các nhà đầu tư F0 thường có ít thông tin, kiến thức nhưng lại dùng đòn bẩy tài chính, cắm nhà cửa, rút sổ tiết kiệm, vay mượn để mua đất thời điểm giá cao. Do vậy, những người này đã, đang và sẽ chết sau những cơn sốt đất.
Ôtô xếp hai hàng dài trên đường ở trung tâm xã Thiện Nghiệp hồi tháng 3. Ảnh: Việt Quốc
Tuy nhiên, sốt đất cũng được nhiều chuyên gia dự báo khó xảy ra thời gian tới, bất chấp việc thị trường đang có dấu hiệu nhộn nhịp trở lại. Theo ông Nguyễn Hoàng Giám đốc R&D DKRA Vietnam, các nhà đầu tư hiện nay rất thận trọng, quan sát kỹ chứ không đầu tư theo kiểu chạy theo đám đông. Thị trường thứ cấp cũng kém sôi động hơn trong năm 2021.
Ngoài ra, ông cũng cho biết, các chính sách kiểm soát của cơ quan chức năng, địa phương trên thị trường này cũng tác động đến sức mua, giảm khả năng xảy ra sốt đất. Từ đầu 2021 đến nay, cơ quan quản lý đã siết tín dụng bất động sản, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, tăng kiểm tra, thanh tra việc sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... Các thông tin quy hoạch cũng được yêu cầu công khai, minh bạch hơn.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cũng nhận xét: "Không có nhiều lý do để sốt đất trong 2022. Rất khó để có kiểu bơm thổi giá như năm nay".
Các kế hoạch phát triển về hạ tầng, quy hoạch đã được dần công bố trong năm 2021. Bên cạnh đó, chiến lược giá từ chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân sẽ ổn định, ít biến động hơn trong năm tới.
Đức Minh