Theo các chuyên gia, rào cản của loại nhà thương mại giá thấp tại đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội là khó tìm được quỹ đất giá “mềm”.
Trong một báo cáo mới đây, Savills Việt Nam cho rằng trở ngại lớn nhất của mô hình nhà ở thương mại giá thấp 20 triệu đồng mỗi m2 là việc tìm ra quỹ đất giá rẻ tại các đô thị lớn.
Tiến Sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills nhận định, mô hình nhà thương mại giá thấp do Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ là quan điểm tích cực để bổ sung các chính sách phát triển nhà ở giá rẻ. Đây là bước tiến lớn trong nỗ lực hỗ trợ người có thu nhập còn hạn chế và yếu thế trong xã hội khi phân khúc nhà ở này luôn là nhóm sản phẩm thu hút quan tâm lớn vì nhu cầu rất cao nhưng khan hiếm dần nguồn cung.
Tuy nhiên, ông Khương cho rằng vẫn còn có một số nút thắt cần giải quyết nhằm thúc đẩy chính sách nhà ở 20 triệu đồng mỗi m2 này. Thách thức đầu tiên là vấn đề về quỹ đất. Hiện quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP HCM và Hà Nội đang là bài toán cực kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Song song với bài toán khó về quỹ đất là biên lợi nhuận của các doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ hiện nay rất "mỏng". Điều này giải thích cho việc vừa qua rổ hàng của phân khúc này không nhiều, khiến các nhà đầu tư không có mặn mà.
Quần thể nhà 100 triệu đồng tại Bình Dương. Ảnh: Quỳnh Trần
Ngoài ra, những tồn tại trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ trương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án còn nặng về thủ tục, mất quá nhiều thời gian.
Theo ông Khương, nếu những rào cản trước mắt này được giải quyết một cách nhanh chóng, đồng bộ thì chính sách khuyến khích phát triển nhà 20 triệu đồng mỗi m2 này mới đi vào cuộc sống, góp phần thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản tham gia làm nhà giá rẻ trong tương lai.
Đồng quan điểm với ông Khương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, Trần Khánh Quang nhận định thách thức lớn nhất đối với mô hình nhà ở thương mại giá thấp 20 triệu đồng mỗi m2 là chưa có đáp án cho quỹ đất rẻ, quy mô lớn sau những đợt sốt đất liên hoàn 2016-2018. Sau những cơn sốt đầy biến động này, bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng giá mới và khó giải phóng mặt bằng hơn.
Ông Quang khuyến nghị, để giải quyết ách tắc từ khâu đầu tiên là chuẩn bị quỹ đất giá rẻ, các doanh nghiệp cần chính quyền hỗ trợ như quy hoạch lại một số khu vùng ven thành khu chung cư 5-10 ha ở Thủ Đức, quận 9, Bình Chánh, Hóc Môn, Bình Tân, Nhà Bè và hỗ trợ hạ tầng đến tận đất.
CEO Việt An Hòa đưa ra giải pháp trước mắt là doanh nghiệp cần chọn vị trí vùng ven TP HCM, nơi có giá đất nông nghiệp khoảng 10 triệu đồng mỗi m2 để chuẩn bị quỹ đất cho dự án nhà ở thương mại giá thấp.
Để có giá bán mỗi m2 là 20 triệu đồng, quỹ đất cần có giá thành thấp hơn 10-20% mặt bằng chung, được hỗ trợ về chính sách pháp lý, biên lợi nhuận nên 10% thay vì 15%; đồng thời, quy mô xây dựng 16 tầng để chi phí thấp hơn 10% so với các công trình cao tầng.
Trung Tín